บ้านจัดสรร

ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 เป็น 3 เดือนที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงจากปีก่อน ช่วงไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2565 อาจจะมีโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเปิดขายเยอะ แต่มาชะลอตัวในช่วงไตรมาสที่ 1 ซึ่งอาจจะเป็นได้หลายสาเหตุ

โครงการบ้านจัดสรรเป็นรูปแบบโครงการที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญมากขึ้นต่อเนื่องจากปีพ.ศ.2563 เพราะเป็นรูปแบบโครงการที่กลุ่มผู้ซื้อให้ความสนใจ และเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่ได้ซื้อเพื่อการลงทุน แต่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองซะเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้ถ้าผู้ซื้อติดปัญหาเรื่องของการของสินเชื่อธนาคารก็ยังสามารถนำกลับมาขายได้เร็วกว่าคอนโดมิเนียม รวมไปถึงระยะเวลาในการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรสั้นกว่าโครงการคอนโดมิเนียม แม้ว่ามูลค่าโครงการจะน้อยกว่า...

เป็นที่รับรู้กันมานานแล้วว่าผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียม โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในกรุงเทพมหานครตั้งแต่ในอดีตที่ผ่านมา เป็นคอนโดมิเนียมที่พัฒนาและเปิดขายโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งอาจจะมีสัดส่วนที่แตกต่างกันไปตามแต่ละปี และผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยในช่วงปีพ.ศ.2561 – 2562 ช่วงเวลาที่ตลาดคอนโดมิเนียมและเศรษฐกิจยังไม่เข้าสู่วิกฤต

ตั้งแต่ปีพ.ศ.2565 เป็นต้นมา ผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นแบบชัดเจน วึ่งมากกว่าช่วงปีพ.ศ.2563 – 2564 แน่นอนอยู่แล้ว แต่ผู้ประกอบการบางรายอย่าง แสนสิริ และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้

ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงระวังการเปิดขายโครงการใหม่ในปีพ.ศ.2566 แม้ว่าผู้ประกอบการบางรายจะเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น และมูลค่ารวมของโครงการที่จะเปิดขายใหม่ปีพ.ศ.2566 จะมากที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัท แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมั่นใจในกำลังซื้อของคนไทย แม้ว่าการแสดงออกของพวกเขาอาจจะดูว่ามั่นใจมาก แต่ถ้าสังเกตดูจะเห็นว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียม

ปีพ.ศ.2565 ปีที่แล้วอาจจะเพิ่งเริ่มเห็นทิศทางบวกของภาวะเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นทั้งจากกำลังซื้อในประเทศ และจากกลุ่มของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยมากขึ้นจนมีผลให้การขยายตัวทางเศรษฐกิจมากขึ้น กราฟต่างๆ ในด้านเศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาขึ้นเกือบทุกตัว รวมไปถึงเรื่องของเงินเฟ้อที่อยู่ในช่วงขาขึ้นด้วยเช่นกันจากการปรับขึ้นของราคาน้ำมันด้วย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ชัดเจนเลยว่าอยู่ในช่วงขาขึ้นในความคิดของฝั่งผู้ประกอบการ โดยสามารถสังเกตได้จากการที่มีการเปิดขายโครงการนใหม่กันเยอะมากๆ ตั้งแต่ปีพ.ศ.2565 ต่อเนื่องมาถึงปีพ.ศ.2566 ที่มีผู้ประกอบการหลายรายใช้คำว่า “New High”...

การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทย และต่างชาติ ยังคงมีเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มของผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่น เพราะแค่ผ่านไปราวๆ 1 เดือนกว่าๆ ของปีพ.ศ.2566 ก็มีการร่วมทุนแล้ว 3 ราย แต่เป็นการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและผู้ประกอบการญี่ปุ่นที่เคยร่วมทุนกันมาก่อนแล้ว

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีที่ดิน เพราะโครงการส่วนใหญ่เกือบ 100% พัฒนาบนที่ดิน ดังนั้น ต้นทุนของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นโครงการประเภทใดก็ตามจะอยู่ที่ที่ดิน ราคาที่ดินเหมือนจะเป็นตัวกำหนดประเภทของโครงการ รูปแบบของโครงการ รวมไปถึง ระดับของราคาขายของโครงการบนที่ดินแปลงนั้นๆ เพราะต้นทุนที่ดินคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 15 -25%...

ข้อมูลของทางราชการอาจจะเห็นภาพชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพมหานครขยายตัวมากน้อยเพียงใด หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยประเภทใดขยายตัวมากกว่ากันในช่วงหลายปีที่ผ่านมา บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม อะไรจะขยายตัวมากกว่าและในช่วงเวลาใด ข้อมูลของหน่วยงานราชการเป็นข้อมูลที่เกิดขึ้นจริง หรือเป็นข้อมูลที่มีการแจ้งต่อหน่วยงานราชการจริงๆ ข้อมูลที่เอาเปรียบเทียบให้เห็นในครั้งนี้ คือ ข้อมูลการจดทะเบียนอาคารชุด และข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรในกรุงเทพมหานคร

ก่อนหน้านี้ เคยพูดถึงเรื่องของราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมาต่อเนื่องแล้ว แต่อาจจะเป็นมุมมองจากคนเก็บข้อมูล หรือเป็นข้อมูลที่ได้จากการรวบรวมมาเท่านั้น คราวนี้มาดูเรื่องของราคาที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไป จากข้อมูลที่เปิดเผยโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดที่อยู่อาศัยกันบ้าง ข้อมูลเรื่องของราคาที่ดินจากบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม...