ปัญหาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน

หลายบริษัทที่มีรายได้มหาศาล แต่หนี้สินและภาระรายจ่ายก็มหาศาลเช่นกัน

32

การขยายตัวของตลาดสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนในช่วง 10 – 20 กว่าปีที่ผ่านมามีผลให้หลายบริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขายกลายเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่ขยายกิจการหรือธุรกิจของตนเองออกไปมากกว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และมีหลายบริษัทที่ขยายออกไปต่างประเทศ เพียงแต่ขยายออกไปในธุรกิจอื่นๆ มีน้อยมากที่ขยายออกไปเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือถ้าออกไปเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจะเป็นการใช้ชื่ออื่นในการพัฒนา เพราะรัฐบาลจีนห้ามบริษัทเหล่านี้ออกนอกประเทศ เช่น บริษัท  ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในหลายประเทศทั่วโลก จริงๆ แล้วก็คือ บริษัทในเครือคันทรี่ การ์เด้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ที่สุดของประเทศจีน แต่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง ซึ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในประเทศจีนส่วนใหญ่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงทั้งหมด เพราะดำเนินการขยายกิจการได้สะดวกกว่าการอยู่ในประเทศจีนแบบ 100%

บางบริษัทมีการขยายกิจการออกไปนอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์มากมาย เช่น ต้าเหลียนแวนด้ากรุ๊ป หรือเรียกสั้นๆ ว่า แวนด้ากรุ๊ป เป็นอีก 1 บริษัทที่เติบโตจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนแล้วขยายออกไปยังธุรกิจอื่นๆ รวมไปถึงขยายไปยังตลาดต่างประเทศแบบมั่นคง แวนด้ากรุ๊ปมีการเข้าซื้อกิจการที่ถือว่าเป้นการสร้างความฮือฮาระดับโลก คือ การเข้าซื้อ AMC Theatres ในสหรัฐอเมริกาเมื่อปีพ.ศ.2555 ด้วยมูลค่าประมาณ 2.6 พันล้านดอลลาร์ (8.5 หมื่นล้านบาทโดยประมาณ) ซึ่งถือได้ว่าเป็นการเข้าซื้อกิจการของบริษัทสัญชาติจีนที่มีมูลค่ามากที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์จากนั้นมีการเข้าซื้อกิจการโรงภาพยนตร์ในอีกหลายประเทศทั่วโลก และอีกดีลซื้อกิจการที่สร้างความฮือฮาของแวนด้า กรุ๊ป คือการซื้อกิจการภาพยนตร์ บริษัท Legendary Entertainment ด้วยมูลค่าประมาณ  3.5 พันล้านดอลลาร์ (1.15 แสนล้านบาท) ในปีพ.ศ.2559 ยังไม่นับการเข้าซื้ออาคารสำนักงาน โรงแรม ทั่วโลกอีกมากมาย ซึ่งเพราะการขยายตัวไปยังหลายประเทศและการเข้าซื้อกิจการหรืออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมีผลให้พวกเขาต้องทยอยขายบางโครงการหรือบางกิจการออกมาเพราะมีปัญหาเรื่องของการหาเงินมาชำระหนี้สินที่เกิดจากการออกหุ้นกู้ เพราะแหล่งรายได้หลัก คือ การขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนเริ่มมีสัญญาณไม่ดี เพราะการควบคุมเรื่องของการเก็งกำไร ควบคุมจำนวนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของแต่ละบุคคล และควบคุมฟองสบู่ราคา แต่ดูเหมือนพวกเขาจะผ่านวิกฤตการเงินนั้นมาได้แล้ว

ปัจจุบันมีอีก 1 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีนบริษัทที่มีการขยายออกมานอกประเทศจีน และเป็นการขยายที่ออกมาในทิศทางเดียวกันกับ แวนด้ากรุ๊ป คือ เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่อันดับที่ 2 ของโลกมีรายได้ในปีพ.ศ.2563 ประมาณ 2.3 ล้านล้านบาท กำไรกว่า 82,553 ล้านบาท โดยบริษัทมีทรัพย์สินรวมกันประมาณ 10.454 ล้านล้านบาท ปัญหาของเอเวอร์แกรนด์ในตอนนี้เกิดจากการขยายกิจการที่รวดเร็วและต่อเนื่องมาโดยตลอดแบบที่แวนด้ากรุ๊ปทำ แต่ปัญหาของเอเวอร์แกรนด์อาจจะเกิดจากการที่ก่อหนี้มากเกินไปซึ่งมีทั้งหนี้ที่เกิดจากการขอสินเชื่อธนาคารมาลงทุนขยายกิจการ และการออกพันธบัตรหรือหุ้นกู้ออกมาเพื่อระดมทุนไปขยายกิจการต่างๆ รวมไปถึงการสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่โครงการที่อยู่อาศัย เช่น สวนสนุก

ปัญหาของเอเวอร์แกรนด์เริ่มชัดเจนขึ้นเมื่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศจีนเกิดปัญหาทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ และจากการควบคุมของรัฐบาลมีผลให้รายได้ของพวกเขาในปีพ.ศ.2563 ลดลงจากปีพ.ศ.2562 ประมาณ 1.9% แต่กำไรลดลงกว่า 55.7% ซึ่งมีผลต่อสภาพคล่องของบริษัทแน่นอน จากนั้นเมื่อรายได้ลดลงต่อเนื่อง รวมไปถึงรายได้จากกิจการอื่นๆ ก็ลดลงเช่นกัน จึงมีผลต่อความเชื่อมั่นในตราสารหนี้ที่ออกโดยบริษัทที่ความน่าเชื่อถือในมุมมองของนักการเงินและตลาดตราสารหนี้ลดลงเช่นกัน มูลค่าของพันธบัตรของเอเวอร์แกรนด์จึงลดลงเหลือเพียง 40 เซ็นต์เท่านั้น อีกทั้งยังเป็นพันธบัตรที่ไม่มีใครอยากได้ และมีกำหนดชำระในปีพ.ศ.2568 โดยหนี้สินทั้งหมดของเอเวอร์แกรนด์ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3 แสนกว่าล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 11 ล้านล้านบาท โดยว่ากันว่ากำหนดที่ต้องชำระให้ธนาคารคือ วันที่ 21 กันยายนนี้ ซึ่งถ้าพวกเขาสามารถขายทรัพย์สินออกไปได้ก็สามารถหาเงินมาชำระหนี้สินได้เช่นกัน เพียงแต่ในภาวะแบบนี้ก็คงยากที่จะหาคนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงๆ หลายรายพร้อมๆ กัน และถ้าพวกเขามีปัญหาจริงๆ คงก่อให้เกิดปัญหาอีกมากมายในประเทศจีน เพราะโครงการที่อยู่อาศัยของพวกเขาที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกไม่น้อยกว่า 1.4 ล้านยูนิตมูลค่ารวมกันประมาณ 200,000 ล้านดอลล่าร์หรือ 6.6 ล้านล้านบาท คงต้องดูว่ารัฐบาลจีนจะเข้ามาจัดการเรื่องนี้หรือไม่ เพราะผลกระทบนั้นรุนแรงแน่นอน

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากประเทศจีนที่เข้ามาในประเทศไทยนั้นมีแบบชัดเจน และสามารถที่จะหาความเชื่อมโยงได้มีเพียงคันทรี การ์เด้นกรุ๊ปเท่านั้นที่เข้ามาในประเทศไทยในชื่อ ริสแลนด์ (ประเทศไทย) ซึ่งดำเนินกิจการตามปกติ ไม่ได้มีการขยายตัวหรือซื้อกิจการรวมไปถึงโครงการอะไรมากมาย ตอนนี้ก็ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ไปเช่นกันตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ดังนั้น ไม่มีผลต่อเนื่องถ้าหากว่าบริษัทเอเวอร์แกรนด์มีปัญหารุนแรงในอนาคต บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากประเทศจีนออกไปลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยในต่างประเทศไม่ได้ตามคำสั่งรัฐบาลจีน จึงมีการใช้บริษัทในเครือที่จดทะเบียนในฮ่องกงและใช้ชื่ออื่นในการออกไปลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ (เปลี่ยนชื่อเพราะเกรงใจรัฐบาลจีนมากกว่า) แต่ถ้าเป็นการซื้อกิจการหรือลงทุนธุรกิจอื่นๆ ไม่มีปัญหามากขนาดนี้ สำหรับคันทรี่การ์เด้นที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยไม่ได้ขยายกิจการไปยังธุรกิจอื่นๆ แบบที่แวนด้า และเอเวอร์แกรนด์ทำ ดังนั้น ไม่มีอะไรที่น่าเป็นห่วง เพียงแต่ถ้าเอวเอร์แกรนด์เกิดปัญหาขึ้นรัฐบาลจีนอาจจะเข้มงวดและมีข้อจำกัดในการลงทุนในต่างประเทศของบริษัทต่างๆ ของประเทศจีนมากขึ้น แบบที่กำลังเข้มงวดกับบริษัทขนาดใหญ่จำนวนมากในประเทศจีนตอนนี้

ผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้นกับประเทศไทยคงมีแน่นอนซึ่งผลกระทบคงไม่ได้มีแค่ประเทศไทยประเทศเดียว คงมีผลต่อเนื่องไปอีกหลายประเทศ เพียงแต่ในประเทศไทยคงไม่รุนแรงเหมือนตอนที่เลห์แมน บราเธอร์สล้มละลาย เพราะเลห์แมนมีลงทุนในประเทศไทย และหลายบริษัทมีลงทุนในเลห์แมน   แต่ต้องดูว่ากลุ่มของนักลงทุนรายย่อยหรือสถาบันต่างๆ ที่เข้าไปลงทุนในตลาดตราสารหนี้หรือตลาดหลักทรัพย์ประเทศจีน และฮ่องกงโดยการซื้อกองทุนและตราสารหนี้ เช่น กองทุนตราสารหนี้จีน กองทุนตราสารหนี้เอเชีย กองทุนตราสารหนี้ กองทุนตราสารหนี้ Emerging Market ควรต้องมีการเช็คดูว่ามีการลงทุนในตราสารหนี้ของเอเวอร์แกรนด์บ้างหรือเปล่า เพราะได้รับผลกระทบแน่นอนถ้าเอเวอร์แกรนด์เกิดปัญหาขึ้น ซึ่งบางกองทุนมีการขายออกไปก่อนหน้านี้แล้ว เพราะสัญญาณของปัญหามีให้เห็นมาก่อนหน้านี้แล้ว

บทความนี้ลงในหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ