เรื่องวุ่นๆ ของการถือครองอสังหาริมทรัพย์

6

เรื่องของการที่ประเทศใดประเทศหนึ่งนั้นจะอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศตนเองได้นั้น

เป็นเรื่องที่มีให้เห็นเป็นปกติ ในหลายประเทศชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่นอกเหนือจากคอนโดมิเนียมได้ในชื่อตนเอง

โดยที่ไม่มีเงื่อนไข หรือต้องลงทุนอะไรเลย เช่น สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร บราซิล ญี่ปุ่น เป็นต้น

เพียงแต่อาจจะมีเรื่องของมาตรการทางภาษี และเงื่อนไขที่ไม่เกี่ยวข้องกับเรื่องของเงินลงทุนประกอบ

นอกจากนี้บางประเทศชาวต่างชาติสามารถเลือกที่จะลงทุนตามเงื่อนไขที่รัฐบาลประเทศนั้นๆ กำหนด แล้วได้รับสัญชาติของประเทศนั้นๆ ได้เลยกลายเป็นพลเมืองของประเทศนั้นๆ ไปเลย

แล้วยังสามารถรับรองคู่สมรส บุตร ธิดาให้กลายเป็นพลเมืองของประเทศนั้นๆ ได้อีกด้วย

ซึ่งเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องปกติที่เห็นได้ชัดเจนในหลายๆ ประเทศ บางประเทศมีกฎหมายมายาวนานมากกว่า 20 – 30 ปีแล้ว

เรื่องของการลงทุนแล้วได้รับสิทธิในการเปลี่ยนสัญชาติ มีหลายประเทศในโลกเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถขอวีซ่าระยะยะยาวเพื่อการโยกย้ายถิ่นฐานไปใช้ชีวิตในประเทศนั้นๆ ทั้งแบบชั่วคราว และแบบได้สัญชาติของประเทศนั้นๆ เลย

เช่น ประเทศตุรกี (สหภาพยุโรป) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ และถือครองอย่างน้อย 3 ปี ผลประโยชน์ที่ได้รับคือได้รับสัญชาติและพาสสปอร์ตตุรกีทั้งคนที่มีชื่อลงทุน และคู่สมรส รวมไปถึงผู้ที่อยู่ภายใต้การปกครองสามารถเข้าร่วมรายการได้โดยอัตโนมัติ

ประเทศมอนเตเนโกร(สหภาพยุโรป) การลงทุนโดยการบริจาคเงิน 100,000 ยูโรให้กับกองทุนรัฐ หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรในทางภาคเหนือหรือภาคกลางของมอนเตเนโกร และถือครองไม่ต่ำกว่า 5 ปี หรือบริจาคเงิน 100,000 ยูโร ให้กับกองทุนรัฐ หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 450,000 ยูโรในเมืองโปโดกอริก้า หรือแถบชายฝั่งของมอนเตเนโกร แต่ต้องถือครองไม่ต่ำกว่า 5 ปี ผลประโยชน์ที่จะได้รับคือ ได้รับสัญชาติและพาสสปอร์ตมอนเตเนโกรรวมไปถึงคู่สมรสและผู้ที่อยู่ภายใต้การปกครองสามารถเข้าร่วมรายการได้โดยอัตโนมัติ

ซึ่งการลงทุนในรูปแบบนี้อาจจะเป็นช่องทางสำหรับเศรษฐีหรือนักลงทุนที่ต้องการพักอาศัยในประเทศที่ตนเองต้องการได้ แต่มีเงินซื้อยังไม่พอต้องมีเงินใช้ชีวิตที่นั่นด้วย

การลงทุนในรูปแบบต่างๆ ทั้งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนในองค์กรหรือรูปแบบการลงทุนที่รัฐบาลประเทศต่างๆ กำหนดมานั้นเป็น 1 ในวิธีการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในระยะยาว

ซึ่งไม่เพียงแต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงแรกเท่านั้น แต่ยังหมายถึงการจับจ่ายใช้สอยอื่นๆ ที่จะตามมาเพิ่มเติมรวมไปถึงการลงทุนในธุรกิจ การจ้างงานอื่นๆ

หลายประเทศยังเปิดโอกาสให้สามารถขอสัญชาติหรือวีซ่าระยะยาวได้เมื่อผ่านเกณฑ์ในช่วงแรกแล้ว

นอกจากนี้การตั้งเงื่อนไขการลงทุนต่างๆ นั้นยังเป็นการคัดกรองเอาคนที่มีคุณภาพมีฐานะการเงินที่ดีโปร่งใสเข้ามาในประเทศตัวเอง

การเลือกที่จะรับเงินลงทุนแล้วให้คนที่มีเงิน มีศักยภาพสูงเข้าไปใช้ชีวิต ทำงาน หรือเริ่มธุรกิจใหม่ๆ เป็นเรื่องที่หลายๆ ประเทศทำกันมานานแลว ไม่ใช่เพิ่งเริ่มกัน

นอกจากนี้หลายประเทศขนาดเล็กเลือกที่จะเปิดรับการลงทุนในรูปแบบนี้ เพื่อแลกกับการให้วีซ่าระยะยาว หรือแม้แต่การให้สัญชาติไปเลย และการที่มีชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกที่จะทำตามขั้นตอนที่รัฐบาลกำหนด

เพราะว่ากระบวนการทางกฎหมายนั้นชัดเจน อีกทั้งยังไม่ได้เป็นการเลี่ยงกฎหมายด้วย แต่ในบางประเทศกฎหมายที่ส่งเสริมการลงทุนในรูปแบบนี้ไม่ประสบความสำเร็จ

เพราะมีช่องทางอื่นๆ หรือมีวิธีการอื่นๆ ในการเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่ใช้เงินน้อยกว่า ขั้นตอนง่ายกว่า

และไม่ต้องแสดงเอกสารใดๆ มากเท่ากับการปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายส่งเสริมการลงทุนกำหนดไว้

เหมือนที่มีชาวต่างชาติเพียง 8 คนที่ปฏิบัติตามที่กำหนดในกฎกระทรวงฉบับปีพ.ศ.2545 ซึ่งชัดเจนว่ากฎกระทรวงไม่ได้สร้างแรงจูงใจ

หรือประเทศไทยมีช่องทางอื่นๆ ในการเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์และใช้เงินน้อยกว่า ใช้เวลาน้อยกว่า และไม่ต้องแสดงเอกสารหรือหลักฐานใดๆ เลย

สำหรับประเทศไทยถ้ามองว่าเรื่องของการขายที่ดินให้กับชาวต่างชาติตามกฎหมาย ตามระเบียบแบบแผน และเป็นการคัดกรองชาวต่างชาติไปในตัวเป็นประเด็นที่อ่อนไหวและมีเสียงคัดค้านที่รุนแรง

ก็อาจจะเปลี่ยนมาเป็นเรื่องของการให้เช่าในระยะยาวแทน โดยกำหนดให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยในระยะเวลา 30 ปีและต่อสัญญาได้เมื่อครบกำหนด

แต่ต้องไม่เกิน 50 ปี หรือเช่าระยะยาว 70 – 90 ปีสำหรับการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ทั้งในเรื่องของพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม

โดยกลุ่มที่สามารถเช่าระยะยาวได้ต้องเป็นกลุ่มของชาวต่างชาติ 4 กลุ่มศักยภาพสูงตามที่รัฐบาลออกกฎหมายเพื่อดึงดูดให้เข้ามาใช้ชีวิตในระยาวที่ประเทศไทย

โดยกำหนดขอบเขตให้แน่นอนว่า ชาวต่างชาติกลุ่มนี้สามารถเช่าที่ใดได้บ้าง และต้องมีสัดส่วนไม่เกินเท่าไหร่ของพื้นที่ หรือทำเลนั้นๆ

นอกจากนี้เรื่องของภาษีที่อาจจะมีการเก็บมากกว่าคนไทย แต่ต้องไม่มากเกินไป และไม่สามารถปล่อยเช่าหรือขายสิทธิการเช่านั้นๆ ให้กับชาวต่างชาติคนอื่น แต่สามารถส่งต่อเป็นมรดกให้กับทายาทได้

ซึ่งถ้าเป็นเรื่องของการเช่าระยะยาวก็อาจจะลดเสียงคัดค้านลงได้บ้าง

เรื่องเหล่านี้จะไม่เป็นประเด็นหรือเป็นที่สนใจเลย ถ้าที่ผ่านมากระบวนการตรวจสอบ และคัดกรองคนที่เข้ามาในประเทศไทยมีประสิทธิ์ภาพ

รวมไปถึงไม่มีเรื่องของการที่เจ้าหน้าที่ปล่อยปละละเลย จนเกิดเรื่องราวของกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาธุรกิจ หรือมีพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสมในประเทศไทย

รวมไปถึงการที่พวกเขามีชื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมายไทยในช่วงที่พวกเขาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ และหลายกรณีเกิดเรื่องราวจนเป็นข่าวในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา

ถ้าเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในขั้นตอนและกระบวนการต่างๆ ทำงานมีประสิทธิภาพก็คงไม่จำเป็นต้องคัดค้นกฎหมายประเภทนี้

แต่คงมีเสียงสนับสนุนหรือเห็นด้วยมากกว่าที่ผ่านมา เพราะจะได้ดึงดูดและสามารถสร้างรายได้ให้กับประเทศไทยได้อีกช่องทางหนึ่ง

การเข้ามาถือครองที่ดิน หรือบ้าน ในประเทศไทยผ่านช่องทางที่อาจจะไม่ชัดเจน และกฎหมายไม่สามารถเอาผิดอะไรได้!  

การตรวจสอบทำได้ยาก เสียเวลา เสียบุคลากรจำนวนมาก ในช่องทางที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายแบบ 100% แต่ก็ไม่ผิดกฎหมายแบบ 100% เช่นกัน

เพราะถือครองอสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดชัดเจน เพียงแต่ถือครองผ่านคนไทย บริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติเป็นผู้มีอำนาจลงนามเอกสารหรือตัดสินใจ

ช่องทางนี้ได้รับความนิยมและเป็นที่สนใจของชาวต่างชาติมากกว่า โดยเฉพาะกลุ่มที่มีธุรกิจหรือกิจการในประเทศไทย
 

ถ้าพิจารณาดีๆ ช่วงหลายปีที่ผ่านมา คนจีนเข้ามาทำธุรกิจ หรือมีกิจการในประเทศไทยมากขึ้น ทำให้มีคนจีนที่เข้ามาทำงานโดยการขอใบอนุญาตทำงานมากขึ้นชัดเจน

แม้ว่าจะลดลงในช่วงวิกฤติโควิด-19 แต่จำนวนของคนจีนที่มีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยเพิ่มขึ้น เป็นรองเพียงคนญี่ปุ่นเท่านั้น

ไม่น่าแปลกใจที่จะเห็นข่าวการเข้าซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน ของคนจีนในประเทศไทยมากขึ้น 

รวมถึงกลุ่มคนจีนที่เข้ามาทำธุรกิจที่ไม่โปร่งใส ไม่ชัดเจน ออกสีเทา ในประเทศไทยแบบที่เห็นในข่าว

แล้วมีการเข้ามาซื้อบ้านอยู่ร่วมกันเป็นกลุ่ม รวมกันเป็นชุมชนผ่านช่องทางตามกฎหมาย!

การให้เช่าที่ดินในระยะยาวเป็นเรื่องที่พบเห็นได้ทั่วไปในหลายๆ ประเทศรอบประเทศไทยในภูมิภาคอาเซียน

โดยการกำหนดระยะเวลาในการเช่าส่วนใหญ่จะอ้างอิงจากการใช้ประโยชน์บนที่ดินเป็นหลัก

ถ้าเป็นการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยส่วนใหญ่จะไม่เกิน 50 ปี แต่ถ้าเป็นการลงทุนในธุรกิจ โครงการขนาดใหญ่ หรืออุตสาหกรรมขนาดใหญ่ส่วนใหญ่จะไม่ให้เกิน 99 ปี

ซึ่งเท่านี้ก็เพียงพอต่อการทำประโยชน์บนที่ดินตามเงื่อนไขต่างๆ แล้ว

นอกจากนี้การระบุพื้นที่ ขอบเขตให้ชัดเจนว่าต้องเป็นการลงทุนหรือซื้อในพื้นที่ที่กำหนดเป็นที่อยู่อาศัยตามผังเมือง ยกเว้นเขตหรือชุมชนเก่า

หรือกำหนดให้เช่าระยะยาวในโครงการจัดสรรเท่านั้น และสัดส่วนการถือครองของช่าวต่างชาติต้องไม่มากกว่าคนไทย รวมไปถึงอำนาจหรือสิทธิในการออกเสียงหรือเรียกร้องในโครงการก็มีจำกัด

นอกจากนี้ถ้ามีการระบุเรื่องของการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีอัตราเฉพาะชาวต่างชาติ และภาษีเพิ่มเติมอื่นๆ

ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติก็จะเป็นการดีกว่าเงื่อนไขและข้อกำหนดที่ผ่านมาทั้งในกฎกระทรวงพ.ศ.2545 และที่จะมีการแก้ไขเพิ่มเติมใหม่

แม้ว่าจะเป็นการเพิ่มข้อจำกัดหรืออาจจะสร้างความน่าสนใจลดลง

แต่ก็ดีกว่าเปิดรับแบบไม่มีเงื่อนไขใดๆ อีกทั้งยังเป็นการตีกรอบให้เจ้าหน้าที่มีอำนาจในการตรวจสอบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในกรณีที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด