การก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน นอกจากเรื่องของแบบก่อสร้างต้องถูกต้องตามข้อกำหนดผังเมืองในจังหวัดที่โครงการตั้งอยู่แล้ว ยังต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
และถ้าเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือมีเนื้อที่มากกว่า 100 ไร่
ต้องดำเนินการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ซึ่งเรื่องของ EIA ในปัจจุบันเป็นอีก 1 เรื่องที่มีปัญหาและสร้างผลกระทบทั้งในเรื่องของความล่าช้าในการทำงานของผู้ประกอบการ
และกลายเป็น 1 อุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม
รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA โดยทั่วไปจะเป็นรายงานการศึกษาที่ครอบคลุม 4 ด้าน ดังนี้
1. ทรัพยากรกายภาพ เป็นการศึกษาถึงผลกระทบ เช่น ดิน น้ำ อากาศ เสียง ว่าจะมี การเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง
2. ทรัพยากรชีวภาพ การศึกษาถึงการเปลี่ยนแปลงในด้านต่างๆ ที่มีต่อระบบนิเวศน์ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง เป็นต้น
3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ เป็นการศึกษาถึงการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรทั้งทางกายภาพ และชีวภาพของมนุษย์ เช่น การใช้ประโยชน์ที่ดิน
4. คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต จะเป็นการศึกษาถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อมนุษย์ ชุมชน ระบบเศรษฐกิจ การประกอบอาชีพ วัฒนธรรมประเพณี ความเชื่อ ค่านิยม รวมถึงทัศนียภาพ คุณค่า ความสวยงาม
ซึ่งทั้ง 4 ด้านนั้นเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนอีกทั้งยังสามารถพิจารณาได้หลายๆ แง่มุม ดังนั้น จึงเป็นไปได้ที่รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ผ่านการอนุมัติไปแล้วจะมีปัญหาในภายหลัง
เพราะคณะกรรมการที่พิจารณากับบริษัทที่ทำรายงาน ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ รวมไปถึงผู้ที่ได้รับผลกระทบอาจจะไม่เคยเจอหน้ากันหรือมีการสอบถามข้อเท็จจริงต่อกันเลย
อาจจะมีเพียงบริษัทที่ทำรายงานกับผู้ที่ได้รับผลกระทบเท่านั้นที่อาจจะเคยเจอหน้ากัน
เพราะต้องมีการสอบถามและประชุมรวมไปถึงนำเสนอต่อประชาชนในชุมชนโดยรอบในกรณีที่โครงการที่อยู่ระหว่างการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA จะเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งในแง่มุมต่างๆ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นไปได้ด้วยดี
อาจจะมีส่วนน้อยที่มีปัญหา แต่สามารถจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมออกมาเป็นเล่มรายงานฉบับสมบูรณ์ได้ โดยที่ปัญหานั้นยังไม่ได้รับการแก้ไข
และเมื่อรายงาน EIA ผ่านการพิจารณาแล้ว ปัญหาที่เคยละเลยก็อาจจะกลายเป็นประเด็นใหญ่ที่ทำให้การก่อสร้างหยุดชะงัก หรืออาจจะต้องถึงขั้นยกเลิกโครงการก็เป็นไปได้
เรื่องของปัญหาที่เกิดจากการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ซึ่งเรื่องของความล่าช้าเป็นเรื่องที่รับรู้กันโดยทั่วไปอยู่แล้วว่าขั้นตอนนี้อาจจะใช้เวลามากกว่า 6 – 8 เดือนขึ้นไปถึงมากกว่า 1 ปี
แต่เรื่องที่ส่วนใหญ่จะสร้างปัญหาให้กับโครงการคือเรื่องของผลกระทบที่อาจจะเกิดกับชุมชนหรือคนที่อยู่อาศัยโดยรอบ ซึ่งแน่นอนว่าเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนและหาทางออกที่เหมาะสมกับทุกฝ่ายได้ยากจริงๆ ผู้ประกอบการหลายรายประสบปัญหาในเรื่องนี้มาโดยตลอด
แม้ว่ารายงาน EIA จะได้รับการอนุมัติแล้วก็ตาม ยังมีเรื่องมีราวถึงขั้นฟ้องศาลปกครองและศาลมีคำพิพากษาเพิกถอนรายงาน EIA ก็มีมาแล้วหลายโครงการ โดยโครงการที่เคยเป็นข่าวเรื่องนี้ เช่น
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กับโครงการคอนโดมิเนียม ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง โดยศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งโครงการนี้ทางศุภาลัยยื่นขออนุญาตมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2559 และมีการปรับแก้รูปแบบอาคาร และปรับลดระดับความสูงเพื่อให้เป็นไปตามที่คณะกรรมการผู้ชำนาญการแนะนำเพื่อเป็นไปตามข้อเรียกร้องของชุมชนโดยรอบ แต่เมื่อรายงานได้รับการอนุมัติก็ยังโดนฟ้องร้องต่อศาลปกครองกลางและโดนคำสั่งเพิกถอนไป ทางศุภาลัยอาจจะมีการยื่นขออุทธร์ต่อไป และไม่รู้ว่าจะจบที่ตรงไหน
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับโครงการแอชตัน อโศก เรื่องใหญ่ที่สุดและเป็นเรื่องที่จุดกระแส จุดประเด็นเรื่องของความถูกต้องในหลายๆ ด้านแบบชัดเจนที่สุด หลังจากที่ทั้งศาลปกครองกลาง และศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้เพิกถอนรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ เป็นอีก 1 เรื่องที่ต้องติดตามต่อไป
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กับโครงการเดอะไลน์ สาทร เป็นอีก 1 โครงการที่ศาลปกครองกลางมีคำสั่งระงับการก่อสร้างเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม พ.ศ.2562 โดยสาเหตุเพราะการจัดทำรายงานอีไอเอของโครงการ เดอะไลน์ สาทร ที่ยื่นขอ EIA นั้น ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนด กระบวนการรับฟังความคิดเห็นผิดขั้นตอน
โรงแรมดิ เอทัส บางกอก ของบริษัท ลาภประทาน จำกัด และบริษัท ทับทิมทร จำกัด ในซอยร่วมฤดี เป็นอีก 1 โครงการที่ได้รับคำพิพากษาจากศาลปกครองสูงสุดเมื่อวันที่ 30 ตุลาคม พ.ศ.2557 เพียงแต่ศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้ ผู้อำนวยการเขตปทุมวัน และผู้ว่าราชการกรุงเทพมาหนคร ซึ่งเป็นผู้ถูกฟ้องที่ 1 – 2 ดำเนินการแก้ไขโครงการนี้ให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด คือ ที่ดินของโครงการนี้อยู่ในซอยร่วมฤดีวึ่งมีบางส่วนมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตรซึ่งตามกฎหมายไม่สามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงมากกว่า 23 เมตรหรือประมาณ 7 – 8 ชั้นได้ แต่โครงการนี้มีความสูง 18 ชั้น และ 24 ชั้น นั่นหมายความว่าทั้ง 2 อาคารต้องรื้อถอนให้เหลือเพียง 8 ชั้น หรือไม่เกิน 23 เมตร แต่จนถึงปัจจุบันก็ยังไม่มีการรื้อถอนเกิดขึ้นเลย
กรณีล่าสุด คือ เรื่องที่โครงการ 125 สาทร ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทญี่ปุ่นอีก 2 แห่ง คือ บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด และ บริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งสุดท้ายแล้วข้อเท็จจริงหรือจะมีบทสรุปยังไงคงต้องติดตามต่อไปเช่นกัน
แค่ไม่กี่กรณีที่ยกตัวอย่างก็มีความเสียหาย และสร้างความเดือดร้อนให้กับคนจำนวนไม่น้อยแล้ว
นอกจากเรื่องของความขัดแย้งที่มีบทสรุปที่ศาลปกครองกลาง และศาลปกครองสูงสุดแล้ว การคัดค้านจากชุมชนโดยรอบก็มีผลต่อขั้นตอนในการออกแบบโครงการรวมไปถึงมีผลต่อการพัฒนาโครงการได้เช่นกัน
บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กับโครงการ ควินทารา ซิงค์ เย็นอากาศ ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมบนถนนเย็นอากาศที่โดนชุมชนโดยรอบยื่นเรื่องต่อผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครเพื่อขอให้ระงับการออกใบอนุญาตก่อสร้างโครงการนี้ แม้ว่าทางอีสเทอร์นสตาร์จะมีการปรับลดขนาด และความสูงของอาคารลงมาเหลือไม่ถึง 8 ชั้น ลดจำนวนอาคาคารเหลือ 2 อาคาร และลดจำนวนยูนิตลงกว่า 30 ยูนิต แต่จนถึงปัจจุบันก็ยังไม่ได้ดำเนินการก่อสร้างใดๆ
เรื่องของความขัดแย้งกับชุมชนโดยรอบอาจจะเป็นเรื่องที่ค่อนข้างอ่อนไหว และจัดการได้ยาก โดยเฉพาะเมื่อต้องมีการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม การเข้าไปพูดคุย ทำความเข้าใจกับชุมชนโดยรอบให้ชัดเจนเป็นเรื่องที่จำเป็น
แต่ก็เป็นอีก 1 อุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน เพราะผู้ประกอบการบางรายจำเป็นต้องยกเลิกการขายหรือการพัฒนาโครงการไปเลยเพราะมีปัญหาขัดแย้งกับชุมชนโดยรอบ เช่น
พฤกษา เรียลเอสเตที่ยกเลิกการขายและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการในซอยทองหล่อ และซอยอารีย์
นอกจากนี้อาจจะมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ อีกที่ยกเลิกการขายโครงการไป หรือเปลี่ยนรูปแบบของโครงการ รวมไปถึงเปลี่ยนประเภทของโครงการที่จะพัฒนาไปเลย แต่ไม่เป็นข่าว หรือเป็นคดีความฟ้องร้องกัน เพราะมีปัญหากับชุมชนข้างเคียง
ในต่างจังหวัดที่เป็นข่าวใหญ่ก็โครงการวอเตอร์ฟร้อนท์ พัทยาที่ได้รับการร้องเรียนให้ตรวจสอบตั้งแต่เรื่องของโฉนดที่ดิน รวมไปถึงการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่ได้มาตั้งแต่ปีพ.ศ.2551 ที่อาจจะไม่ถูกต้อง อีกทั้งมีปัญหาเรื่องของการก่อสร้างผิดแบบจากที่ขออนุญาตก่อสร้างจนถูกระงับการก่อสร้าง 2 – 3 ครั้ง ครั้งล่าสุดเมื่อปีพ.ศ.2557 และต่อมาได้มีประกาศจากเมืองพัทยาให้รื้อถอนอาคารนี้ แต่ปัจจุบันก็ยังไม่ได้รื้อถอน
นี่ก็เฉพาะที่เป็นข่าว ยังมีบางโครงการที่ยกเลิกหรือเปลี่ยนแบบไปโดยไม่เป็นข่าว หรือไม่มีการแจ้งว่าเพราะเหตุใด
ปัญหาที่เกิดจากประท้วงหรือคัดค้านของชุมชนโดยรอบ หรือกลุ่มบุคคล สมาคมต่างๆ เป็นเรื่องที่เป็นปัญหามานาน
ซึ่งเรื่องต่างๆ เหล่านี้อาจจะไม่มีความเสียหายทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ ชุมชนโดยรอบ และหน่วยงานราชต่างๆ
ถ้ามีการจัดการปัญหาต่างๆ รวมไปถึงข้อขัดแย้ง และความไม่ถูกต้อง
ได้มีการจัดการและมีทางออกที่เหมาะสมกับทุกฝ่ายก่อนที่จะมีการยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่างๆ และก่อนเริ่มการก่อสร้าง
แต่บางครั้งปัญหาไม่ได้รับการแก้ไข หรือปกปิด หรือไม่พูดถึงในขั้นตอนต่างๆ ก่อนที่จะขออนุญาตก่อสร้าง
หรืออาจจะเป็นเพราะว่าผู้ประกอบการเพิกเฉยจนเรื่องราวถึงขั้นต้องพึ่งการตัดสินของศาลปกครอง
เพราะผู้ประกอบการเลือกที่จะยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่างๆ เพื่อให้ได้ใบอนุญาตต่างๆ มาครอบครองไว้ก่อน
จากนั้น เมื่อมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้นก็อาจจะใช้ใบอนุญาตต่างๆ เป็นเกราะป้องกันหรือเป็นเครื่องมือในการแสดงออกว่าตนไม่ผิด
ถ้าทำผิดจริงทำไมหน่วยงานราชการต่างๆ หลายหน่วยงานออกใบอนุญาตต่างๆ ให้กับโครงการ
แม้ว่าสุดท้ายแล้วศาลปกครองจะมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตต่างๆ ทั้งหมดแล้วก็ตาม
