บทความ

กำลังซื้อหรือความต้องการบ้านในประเทศไทยในช่วงที่ผ่านมาอาจจะยังมีอยู่ เพียงแต่การซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงๆ ลดลง ซึ่งอาจจะมีสาเหตุมาจากปัจจัยอื่นๆ โดยเฉพาะเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารที่ทำได้ยากมากขึ้น ซึ่งทั้งกลุ่มของผู้ซื้อที่สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ และกลุ่มของผู้ที่ขอสินเชื่อแล้วสถาบันการเงินให้สินเชื่อไม่เต็มจำนวนของมูลค่าบ้านหรือคอนโดมิเนียม แม้ว่า กลุ่มเหล่านี้จะไม่ได้อยู่ในกลุ่มที่จะโดนลดวงเงินสินเชื่อตามเกณฑ์ของ LTV ซึ่งเมื่อการขอสินเชื่อธนาคารทำได้ยากย่อมมีผลต่อเนื่องมาถึงการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมแน่นอน นอกจากนี้ยังมีผลต่อเนื่องไปถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ

พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์กำลังจะมีศูนย์การค้าใหม่ของกลุ่มเดอะมอลล์เปิดให้บริการในอีกภายในปีนี้ พื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนาก็เป็นอีก 1 ทำเลที่กำลังมีโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ “แบงค็อกมอลล์” ของกลุ่มเดอะมอลล์กำลังก่อสร้างอยู่ โครงการนี้มูลค่าการลงทุนประมาณ 50,000 ล้านบาทโดยสร้างอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 100 ไร่ ขนาดของอาคารทั้งหมดไม่ต่ำกว่า 1.2 ล้านตารางเมตร

พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังจากที่เอ็มควอเทียร์เปิดให้บริการในปีพ.ศ.2558 ก่อนหน้านี้อาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลงในด้านที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันหลายโครงการ และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีราคาแพงหรือเริ่มต้นที่ไม่ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร อาจจะมีโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรแต่ก็เป็นโครงการที่อยู่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้า แต่ราคาขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายและยังมียูนิตเหลือขายอยู่ในพื้นที่นี้จะมีราคาขายที่ไม่ต่ำกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรซะเป็นส่วนใหญ่

ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา ยังอยู่ในภาวะชะลอตัวแบบชัดเจน โครงการเปิดขายใหม่อาจจะมีจำนวนลดน้อยลงเมื่อเทียบกับช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี แต่ด้วยจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีมีค่อนข้างเยอะ

พื้นที่รอบๆ วงเวียนใหญ่ปัจจุบันอาจจะค่อนข้างเงียบเหงา และมีการเปลี่ยนแปลงจากเมื่อ 10 กว่าปีก่อนไม่มากนัก อาจจะมีเพียงการเปลี่ยนแปลงในบางเรื่องเท่านั้นที่สามารถเห็นได้แบบชัดเจน 1 ในนั้นคือการปิดการให้บริการของเมอร์รี่คิงส์ สาขาวงเวียนใหญ่ในปีพ.ศ.2550 และกลายเป็นอาคารร้างมาถึงปัจจุบัน ในขณะที่เซ็นทรัล สาขาลาดหญ้าก็เปลี่ยนเป็นโรบินสันในปีพ.ศ.2540 ก่อนที่กลุ่มเซ็นทรัลจะลงทุนอีก 250 ล้านเพื่อเปลี่ยนห้างสรรพสินค้าแห่งนี้เป็นห้างแพลทฟอร์ม วงเวียนใหญ่...

เส้นทางรถไฟฟ้าที่กระจายออกไปทั่วกรุงเทพมหานคร อาจจะเป็นการสร้างระบบการขนส่งทางรางที่ดีสะดวกมากขึ้น (แต่ราคาแพง) แต่ก็เป็นการทำลายรูปแบบการทำธุรกิจเดิมๆ ของคนไทยไปไม่น้อย เพราะตั้งแต่ปีพ.ศ.2550 เป็นต้นมา ตึกแถว อาคารพาณิชย์จำนวนมากในกรุงเทพมหานครกลายเป็นอาคารร้าง

โครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรมอาจจะมีหลายประเภท แต่ 1 ประเภทที่อาจจะดูไม่หวือหวาหรือว่ามีการเปลี่ยนแปลงแบบไม่หวือหวา คือ โครงการพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งอาจจะมีทั้งศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และอีก 2 – 3 ประเภทที่มีพื้นที่รวมไม่มากนัก

โรงเรียนเอกชนน่าจะเป็นอีก 1 ธุรกิจที่เริ่มมีจำนวนลดน้อยลง โดยโรงเรียนเอกชนในทุกระดับการศึกษามีหลาบแห่งที่ปิดกิจการหรือขายที่ดินไปแล้ว โรงเรียนเอกชนที่เช่าที่อยู่ก็ไม่ต่อสัญญาเช่า หรือเลิกกิจการโรงเรียนก่อนที่จะครบสัญญาเช่า โดยที่เห็นได้ชัดเจนจะเห็นโรงเรียนหรือวิทยาลัยที่สอนทางช่างหรือด้านพาณิชยกรรม โรงเรียนเอกชนในระดับอนุบาล ประถมศึกษา และระดับมัธยมศึกษาก็เช่นกันที่ลดน้อยลง

เมื่อธุรกิจหรือกิจการหลายๆ อย่างอยู่ในช่วงขาลงแบบชัดเจน ซึ่งที่เห็นได้ชัดๆ คือ โรงภาพยนตร์ โรงเรียนเอกชน และอาบอบนวด ซึ่งผลตอบแทนอาจจะไม่ได้มากมายแบบก่อนหน้านี้ หรืออาจจะมากอยู่แต่มีปัจจัยเรื่องอื่นๆ เข้ามาเป็นอุปสรรค ซึ่งสิ่งที่สำคัญที่สุด และมีส่วนสำคัญมากๆ คือ...

ช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปีพ.ศ.2566 น่าจะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมชะลอตัวแบบชัดเจน มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่น้อยมาก ทั้งๆ ที่ภาวะเศรษฐกิจ และปัจจัยลบหลายอย่างเริ่มปรับตัวดีขึ้น แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี หรือไตรมาสสุดท้ายของปีนี้