บทความ

ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีกระแสเงินสดในบริษัทที่มากพอสมควร เพราะค่าใช้จ่ายรายเดือน และค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการมีมากมาย ซึ่งในภาวะที่โครงการต่างๆ ขายดี หรือมีรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องก็คงไม่มีปัญหาอะไร เพียงแต่ต้องมีการเปิดขายโครงการต่อเนื่องไปเรื่อยๆ เพื่อรักษากระแสเงินสดให้เกิดการหมุนเวียน แต่เมื่อใดก็ตามที่เกิดปัญหาในเรื่องของเงินทุนหรือกระแสเงินสด การหยุดการก่อสร้าง ลดพนักงาน ลดการเปิดโครงการใหม่

ปีพ.ศ.2565 เป็นปีแรกในรอบหลายปีที่นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย ไม่มีคนจีนเป็นกลุ่มหลัก แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยปีพ.ศ.2565 จะมีเพียง 11,818,727 คน สร้างรายได้รวมประมาณ 1.5 ล้านล้านบาทตามที่การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ประเมินไว้ น้อยกว่าช่วงก่อนโควิด-19...

ช่วงหลายปีที่ผ่านมามีกลุ่มของคนจีนที่เข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทยมากขึ้น ประกอบการการที่รัฐบาลประเทศจีนเข้มงวด และตรวจสอบธุรกิจในประเทศจำนวนมาก ซึ่งกดดันให้หลายกลุ่มธุรกิจจำเป็นต้องโยกย้ายออกนอกประเทศจีนก่อนที่จะมีปัญหา แน่นอนว่ามีกลุ่มธุรกิจสีเทาหรืออาจจะสีดำเลยเข้ามาในประเทศไทย ในรูปแบบของลงทุนในธุรกิจต่างๆ ผ่านการจัดตั้งนิติบุคคลแบบถูกกฎหมายในประเทศไทย แล้วถือครองอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียมผ่านนิติบุคคล ซึ่งเรื่องเหล่านี้ตรวจสอบได้ยาก ก่อนหน้านี้อาจจะมีเรื่องของทัวร์ศูนย์เหรียญที่โดนปราบปรามไป ภายหลังอาจจะเกี่ยวข้องกับแก็งค์คอลเซ็นเตอร์ คาสิโนออนไลน์ผ่านเครือข่ายในประเทศเพื่อนบ้านของไทย...

สำหรับการเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้าน หรือที่ดินในประเทศไทยของชาวต่างชาติ เป็นเรื่องที่พบเห็นได้มากมายมานานกว่า 20 ปีแล้ว เพียงแต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมา เรื่องของการที่มีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากขึ้นแบบชัดเจน แต่ถ้าดูจากสถิติแล้วชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในแต่ละปีไม่เกิน 10% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในประเทศไทย สิ่งที่น่ากังวลคือเรื่องของการเข้ามาถือครองที่ดิน หรือบ้านในประเทศไทยผ่านช่องทางที่อาจจะไม่ชัดเจน

มาตรการของรัฐบาลสำหรับปีพ.ศ.2566 คือ การลดค่าจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์เหลือร้อยละ 1 และลดค่าจดจำนองธนาคารเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นมือ 1 หรือมือ 2 ที่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท มาตรการภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาของรัฐบาลนี้ เหมือนเป็นการออกมาตรการมาเพื่อตอบสนองต่อข้อเรียกร้องของภาคเอกชน และเพื่อรักษาการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต

มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% จบลงไปแล้ว โดยจบลงตั้งแต่วันที่ 29 ธันวาคม พ.ศ.2565 ซึ่งเป็นวันทำงานวันสุดท้ายของราชการ ซึ่งแน่นอนว่าช่วงเดือนสุดท้ายของมาตรการนี้จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กันถล่มทลาย แม้ว่าสถิติและข้อมูลต่างๆ ยังไม่ออกมา

การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินราชการในปีพ.ศ.2566 ที่ปรับเพิ่มขึ้นสร้างผลกระทบในวงกว้างแน่นอน เพราะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีพ.ศ.2566 จะกลับมาเก็บจากเจ้าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างแบบ 100% อีกครั้งหลังจากที่ได้รับส่วนลดในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าช่วงอาทิตย์ที่ผ่านมา กระทรวงการคลังจะประกาศว่าจะลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 15% จากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หรือราคาประเมินราชการ

ปีพ.ศ.2566 เป็นปีแรกที่ในรอบ 7 ปีที่ราคาประเมินราชการปรับเพิ่มขึ้น หลังจากที่มีการปรับครั้งสุดท้ายในปีพ.ศ.2559 ซึ่งเป็นราคาประเมินราชการที่อยู่ในรอบปีพ.ศ.2559 – 2562 และใช้ราคาประเมินราชการรอบนั้นมาจนถึงปัจจุบันปีพ.ศ.2565 หรือใช้ราคาประเมินราชการรอบบัญชีนี้มา 7 ปีแล้ว ซึ่งถือว่านานมาก เพราะโดยปกติราคาประเมินราชการแต่ละรอบบัญชีจะอยู่ที่ 4 ปี...

เพจนี้พูดถึงเรื่องของการปิดสาขาหรือจุดให้บริการของธนาคารบ่อยๆ แต่อาจจะยังเห็นภาพไม่ชัดเท่าที่ควร เลยทำกราฟมาให้ชมใหม่ แบบชัดเจน ดูง่ายขึ้น ตั้งแต่ปีพ.ศ.2563 - พฤศจิกายน พ.ศ.2565 หรือในช่วงของสถานการณ์โควิด-19

2 – 3 วันที่ผ่านมามีกระแสตื่นตัวกันมาก เมื่อรัฐบาลประกาศยกเลิกมาตรการกักตัวผู้ที่เดินทางมาตจากต่างประเทศ แต่ต้องมีการตรวจ RT-PCR ก่อน 48 ชั่วโมง และมาตรการโควิด-19 ต่างๆ ในประเทศจีนก็ผ่อนคลายลง