ราคาที่ดิน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกลายเป็นเรื่องที่มีการพูดถึงกันอีกครั้ง โดยกฎหมายนี้ประกาศใช้เรียกเก็บภาษีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2563 เป็นต้นมา ทดแทนกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดิน แต่ด้วยสถานการณ์โควิด-19 รัฐบาลจึงลดหย่อน 90% เป็นเวลา 2 ปี คือพ.ศ.2563 -2564 พอถึงปีพ.ศ.2565...

ช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาเป็นที่ชัดเจนว่าตลาดบ้านจัดสรรมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ในแต่ละปีมากขึ้น โดยปีพ.ศ.2563 – 2564 มีจำนวนมากกว่าคอนโดมิเนียมหลายพันยูนิตเลย ซึ่งเป็นไปตามภาวะตลาดที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว ผู้ประกอบการเลือกที่จะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปีพ.ศ.2565 ปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ชัดเจน แต่ผู้ประกอบการยังชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 เพราะหลายโครงการเปิดขายแบบไม่เป็นทางการมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว แต่ทำการขายต่อเนื่อง และเปิดขายแบบเป็นทางการในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566

ช่วงปลายปีพ.ศ.2565 เป็นต้นมา เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมราคาแพงมากขึ้น แต่น่าจะชัดเจนและมากขึ้นในปีพ.ศ.2566 เพราะสัญญานการฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจที่ชัดเจนขึ้น การเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวต่างชาติ การกลับมาของนักท่องเที่ยวจีน ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงเริ่มมีการขยับตัวหรือเริ่มมีการเปิดเผยถึงโครงการที่จะเกิดขึ้นในพื้นที่ CBD หลายโครงการมีการเปิดเผยหรือเป็นข่าวมาก่อนหน้านี้แล้ว รวมไปถึงมีการก่อสร้างไปแล้วด้วย

เป็นที่รับรู้กันมานานแล้วว่าผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียม โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในกรุงเทพมหานครตั้งแต่ในอดีตที่ผ่านมา เป็นคอนโดมิเนียมที่พัฒนาและเปิดขายโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งอาจจะมีสัดส่วนที่แตกต่างกันไปตามแต่ละปี และผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยในช่วงปีพ.ศ.2561 – 2562 ช่วงเวลาที่ตลาดคอนโดมิเนียมและเศรษฐกิจยังไม่เข้าสู่วิกฤต

ปีพ.ศ.2566 เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ชัดเจนมากขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมราคาแพง ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเดินหน้าโครงการราคาแพงของตนเองมากขึ้น ทั้งในกลุ่มที่มีการก่อสร้างไปแล้ว และในกลุ่มที่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้าง หรือที่ยังไม่มีการเปิดตัวเลย โดยทำเลที่มีโครงการในระดับนี้ยังเป็นทำเลรอบสวนลุมพินี และพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทช่วงตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 ไปถึงซอยทองหล่อซึ่งรวมไปถึงพื้นที่ในซอยที่แยกออกจากถนนสุขุมวิทด้วย

จำนวนคอนโดมิเนียมที่มีราคาเริ่มต้นที่มากกว่า 200,000 บาทต่อยูนิตขึ้นไปที่เปิดขายมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2556 ในกรุงเทพมหานครมีจำนวนรวมทั้งหมดประมาณ 25,030 ยูนิต โดยกว่า 75% เปิดขายในช่วงปีพ.ศ.2559 – 2562 แต่มากที่สุดในปีพ.ศ.2561 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวมากที่สุดในทุกระดับราคาขาย และในทุกทำเล โดยเป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายในช่วงราคาขาย 200,000...

การเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้ามีผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร เพราะราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ถ้านับในระยะยาว 20 ปีที่ผ่านมาปรับเพิ่มเกินกว่า 1 – 2 เท่าไปแล้ว โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านใจกลางเมืองชั้นในของกรุงเทพมหานคร เพราะความต้องการที่ดินของผู้ประกอบการเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ราคาที่ดินแพงขึ้น เจ้าของที่ดินอาจจะตั้งราคาขายแพง แต่สุดท้ายคนที่เป็นส่วนสำคัญในการผลักดันให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นคือ

ที่ดินที่อยู่ไกลออกไปจากย่านใจกลางเมืองก็เห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนเช่นกัน เพราะการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในทำเลต่างๆ รอบกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะทำเลหรือย่านที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านจะเห็นการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินได้ชัดเจน ไม่ต้องพูดถึงทำเลในพื้นที่รอบๆ CBD เช่น พญาไท พหลโยธิน รัชดาภิเษก หรือพระราม 4...

การเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางแรกเมื่อปีพ.ศ.2542 และเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินเส้นทางแรกปีพ.ศ.2547 เป็นเสมือนการผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินในกรุงเทพมหานครแบบชัดเจน เพราะราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ เพิ่มขึ้นมากกว่า 2 – 3 เท่าในช่วง 20 - 25 ปีที่ผ่านมา